Poziv za sednicu skupštine stambene zajednice

Upravnik je podneo zahtev za registraciju Stambene Zajednice “BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35“ u Nišu. Rešenje je izrađeno 20.05.2024. godine. Plaćena je taksa u iznosu od 200,00 dinara i naknada za uplatu takse od 60,00 dinara. Stambena zajednica ima matični broj: 18049465 i poreski broj (PIB): 110483002.

Sa rešenjem o registraciji Stambene Zajednice “BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35“ u Nišu, izvršiće se promena ovlašćenog zastupnika u OTP banci a.d. filijale u Nišu. Ovlašćeno lice za zastupanje će biti Saša Petković, profesionalni upravnik. Tačan podatak o finansijskom stanju biće objavljen po dobijanju istog prilikom primopredaje dužnosti upravljanja stambenom zajednicom.

Profesionalni upravnik dostavnja Zapisnik o zatečenom stanju zgrade, kao i izveštaj o zatečenom stanju zgrade, sačinjen na osnovu obilaska zgrade profesionalnog upravnika i tima za saradnju.

Profesionalni upravnik je upoznao članove skupštine o Izveštaju veštaka podnetom Osnovnom sudu u Nišu dana 29.04.2024. godine. U samom Izveštaju veštaka iznete su činjenice kao i zakonska prava i obaveze članova stambene zajednice.

Profesionalni upravnik predlaže medijaciju i slanje molbe tužiocu za obustavljanje tužbe. Predlaže hitnu sanaciju celokupnog ravnog krova, krovnih površina iznad zajedničke prostorije i lifta, zajedno sa sanacijom krovne kišne kanalizacije. Zatečeno stanje ravnog krova predstavlja opštu opasnost po sve članove stambene zajednice i zahteva hitno rešavanje bez odlaganja.

Izveštaj veštaka Rešenje za obezbeđenje dokaza Zapisnik sa lica mesta

Profesionalni upravnik je upoznao članove skupštine o Odluci Gradskog veća grada Niša o utvrđivanju minimalne visine iznosa izdvajanja na ime troškova tekućeg i investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade na teritoriji Grada Niša, donete 21.12.2018. godine, a koja je stupila na snagu 04.01.2019. godine.

Profesinalni upravnik konstatuje da Stambena zajednica BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35 ima JP Nišstan ugovor o tekućem održavanju objekta koji je u otkaznom roku od 90 dana počev od 30.04.2024. godine.

U skladu sa odlukom Gradskog veća Grada Niša za tekuće održavanje upravnik je obavešten da vlasnici posebnih delova ne plaćaju 320,00 dinara po stanu na ime tekućeg održavanja zgrade sa liftom (za nabavku dobara potrebnih za održavanje: kupovinu prekidača, plafonjera, sijalica, brava, katanaca, zamenu polomljenog stakla, kao i za druge obaveze predviđene godišnjim planom održavanja).

Odluka o investicionom održavanju zajedničkih delova zgrade se ne poštuje. Nije uvedeno investiciono održavanje u iznosu od 6,90 dinara po kvadratnom metru stana, u skladu sa gradskom odlukom i činjenicom da je zgrada starija od 40 godina i da ima dva lifta.

Profesionalni upravnik ima obavezu da upozna stanare sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, Kućnim redom, Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja Programa održavanja („Službeni glasnik RS”, broj 54/17) i specifičnostima uprave, koje su određene članom 64. Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji glasi:

Odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, koja se donosi u skladu sa članom 44. stav 1, odnosno članom 44. stav 3. ovog Zakonom, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave. Odluka stambene zajednice iz stava 1. ovog člana unosi se u zapisnik sednice skupštine, a posebno se sačinjava izvod iz zapisnika koji sadrži tekst Odlukom koji potpisuje upravnik i na njemu overava svoj potpis u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
…
Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice koja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, i predstavlja rezervni fond zgrade.

Profesionalnom upravniku i članovima Odbora za saradnju sa profesionalnim upravnikom, poverava se organizovanje poslova održavanja zgrade i njenih zajedničkih delova, a u skladu sa pozitivno pravnim propisima i proizvođačkim uputstvima za upotrebu ugrađenih uređaja i instalacije, samostalno ili preko ovlašćenih izvođača koje će birati prema slobodnom izboru i najboljoj proceni.

Predlog profesionalnog upravnika članovima stambene zajednice je da se izvrši izbor firme koja će vršiti tekuće održavanje zgrade i hitne intervencije nakon isteka Ugovora.

Profesionalni upravnik upoznaje članove skupštine sa činjenicom da se ne sme svojevoljno vršiti zauzimanje zajedničkih površina, odlaganje stvari na njima, zaprečavanje evakuacionih puteva, koridora evakuacije, sigurnosnog stepeništa i krajnjeg izlaza.

Korišćenje i eventualno davanje zajedničkih površina u zakup definisano je zakonom o stanovanju i održavanju zgrade.

Protiv eventualnih uzurpatora zajedničkih površina, pokrenuće se, na osnovu donetih Odluka članova stambene zajednice, odgovarajući zakonski postupci pred odgovarajućim organom.

Utvrđivanje osnova korišćenja, visinu naknade za zauzimanje zajedničkih površina, obavezu vraćanja u prvobitno stanje nakon isteka zakupa i druge bitne odrednice za zaključivanje Ugovora, odrediće svojom odlukom Stambena Zajednica „BULEVAR Dr ZORANA ĐINĐIĆA 35“ u Nišu.

Profesionalni upravnik ovim putem upoznaje članove skupštine o zakonskim normama i obaveznosti održavanja sistema protivpožarne (PP) zaštite. Predočava uočene nedostatke na sistemu PP zaštite, nedostajuće elemente kao što su PP centrala i ručni javljači, delovi hidrantske mreže, PP aparati i odgovarajuće PP oznaka i uputstava, nužno osvetljenje, verovatno i odgovarajući akt o protivpožarnoj zaštiti.

Predlaže se etapno rešavanje nedostataka. Prezentovanje načina za otklanjanje istih do zadovoljavajućeg nivoa upotrebljivosti zgrade, kao i ponude izvođača, vršiće se sukcesivno u zavisnosti od priliva novčanih sredstava.

Pod zadovoljavajućim nivoom upotrebljivosti podrazumeva se stanje zgrade i njenih elemenata koje je u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je zgrada izgrađena i propisima koji uređuju oblast izgradnje, odnosno da je zgrada bezbedna za korišćenje – definisano je članom 2. Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja Programa održavanja („Službeni glasnik RS”, broj 54/17).

Pitanje postupanja prema vlasnicima stanova koji ne izmiruju redovno zajedničke troškove, rešava stambena zajednica svojom odlukom. Profesionalni upravnik je upoznaje članove stambene zajednice sa članom 63. Stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada Službeni glasnik RS br. 104/2016, koji obavezuje svakog vlasnika posebnog dela – stana da plaća troškove održavanja zajedničkih delova zgrade. Troškovi održavanja plaćaju se za jednog člana kada u stanu niko ne stanuje.

Predlaže se pokretanje procesa prinudne naplate nakon neplaćene tri mesečne obaveze u kontinuitetu, odnosno tri mesečne obaveze u pet kalendarskih meseci.

Upotreba ličnih podataka vlasnika posebnih delova je neophodna u radu stambene zajednice i zakonom je propisana. Vlasnici stanova upoznati su i sa Zakonom o poštanskim pošiljkama.

Predlaže se da lični podaci vlasnika posebnih delova Stambene zajednice BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35 mogu biti korišćeni u dole navedene svrhe:

• Izradu spiska stanara,
• Utvrđivanje tačnog broj članova stambene zajednice
• Obeležavanje poštanskih sandučića
• Obeležavanje stanova
• Izradu računa Stambene Zajednice BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35 u Nišu,
• Naplatu troškova preko „Objedinjene naplate“ Niš, računajući i eventualni proces prinudne naplate,
• Hitne intervencije,
• Komunikaciju u vanrednim situacijama,
• Komunikaciju sa profesionalnim upravnikom.

Lične podatke i podatke o vlasništvu posebnih delova Stambene zajednice BULEVAR DR ZORANA ĐINĐIĆA 35, vlasnici će dostaviti u pisanoj formi u priloženom obrascu. Na osnovu dostavljenih podataka utvrdiće se tačan broj članova stambene zajednice.

Profesionalni upravnik je upoznao članove skupštine sa predloženim programom održavanja za 2024. godinu, kao i sa obavezama koje ima stambena zajednica u pogledu bezbednosti i sigurnosti zgrade, u skladu sa članom 12. Odlukom o kućnom redu u zgradama na teritoriji grada Niša, Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja.

Bezbedonosne procedure u zgradi definisane su sledećim zakonskim aktima:

1. Zakon o zaštiti od požara („Službeni glasnik RS”, br. 111/09 i 20/15), čl. 4, 23-24, 27a, 28, 33.
2. Zakon o vanrednim situacijama („Službeni glasnik RS”, br. 111/09, 92/11 i 93/12), čl. 4, 8, 51-52, 96, 110.
3. Uredba o obaveznim sredstvima i opremi za ličnu, uzajamnu i kolektivnu zaštitu od elementarnih nepogoda i drugih nesreća („Službeni glasnik RS”, broj 3/11), čl. 1-2,
4. Pravilnik o tehničkim normativima za zaštitu visokih objekata od požara („Službeni glasnik RS”, broj 80/15), čl. 2, 5.
5. Pravilnik o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje požara („Službeni list SFRJ”, broj 30/91), čl. 1-2, 12, 32.
6. Pravilnik o tehničkim normativima za zaštitu objekata od atmosferskog pražnjenja („Službeni list SRJ”, broj 11/96), čl. 3, 15, 16.
7. Pravilnik o načinu korišćenja javnih i blokovskih skloništa u miru („Službeni glasnik RS”, br. 61/01 i 69/01), čl. 1-4.